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房产投资重要的三件小事

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查看98 | 回复0 | 2019-10-17 16:17:25 | 显示全部楼层 |阅读模式
在房产投资界,投资人经常谈论的话题是哪个城市更好、更有前途,哪个区域更成熟、更有未来,哪种户型更主流。
这些几乎占据了房产投资微观讨论的绝大部分,但其实这些都可以统称为选筹,而选筹其实只是房产投资的一小部分。
一个完整的房产投资过程其实是由三个维度组成的,按照操作顺序,分别是融资、选筹、亩产。

今天我们就来一一解读。全文干货满满,没有一句废话,相信看完一定会有所收获。
01 融资

融资和会计意义的不同,简单地说就是开源节流,凑齐资金或者通过各种途径获取外界资金。
那么关于融资者而言,最容易碰到的就是我手里只有 100 万但是想买房,怎么办?
通常购房者都是去借钱,管亲戚朋友去借钱,但这只是筹钱不能算融资。
我们会想到,差的钱那我们是不是可以先付首付,我们是不是可以把原来的房子做抵押,问银行融钱?例如,手里面有一套房产价值 500,你把它集出来 200,我拿这 200 和手里原有 100 去付首付,这就是融资。
融资本是一个很正常的手段,用得好可以让投资人能力放大,但是在真实世界中,行家的玩法往往都会摸不清门道。其特点就是容易杠杆越加越高,以贷养贷、以融续融。
但如今房地产已经发生了翻天覆地的变化,早已不是那个闭着眼睛买都能赚钱的年代了。" 房住不炒 " 的大环境下,我们绝对抵制加杠杆。所以这个环节不是我们今天要聊的重点,重点说说下面的选筹环节。
02 选筹

什么叫选筹呢,选筹就是如何挑选房子。
如果是自住,那你可能看的就是片区、通勤、配套。或者是考虑居住因素,我们家需要有几个人,需要买几室的户型。还有需要考虑孩子上学的问题,那就要考虑购买学区房,那这就是自住的选择。
作为投资的选筹而言,你可能想的就是,这个区域有没有人能够在几年以后接盘,这种房子在几年以后好不好卖,比如说一房就比三房在未来要难卖。还有这个房子未来会不会升值的快一点。
选筹就是最终买哪一套房子,选筹模型就是" 好城市 好区域 好房子 好价格 "十二字及其拓展的小模型。

选筹是各种流派说的较少的,最多的是城市之争,城市之间互有争议。城市之争是最常见的选筹模式,好像城市好就选筹一定好,只要买在一个好城市就万事大吉了。
在真实房产投资世界里,选筹这件事,其实只有一种人非常重视,那就是刚需小白。
一是因为刚需小白认为买房买房,看的不就是房子么,二是很多刚需小白有自住需求,稍微资深一点的反而不研究了,之所以如此有几个很重要的原因:
最重要的就是过去楼市是供不应求、大水漫灌的,无论筹码好坏,涨幅差距不大,所以劳心费力的选筹显得效率低下;
其次,选筹其实是一项研究,需要纵向对比历史数据、横向对比不同空间的数据,还要有系统思维,难度较大;
第三是大部分城市还是一手市场,大部分投资人还是 " 新房癌 ",在一手市场选筹的价值相对小得多。
但是大水漫灌的市场终究过去,选筹在未来显得越来越重要。要知道没有任何一种投资不重视选筹,在股市中为了避免选筹踩坑的方法是购买指数基金,而基金股票池的编制是有大量历史经验决定的,建立时又要满足各种约束和法规。
在楼市,是没有一个对标全市场或者全地域的指数的,而且楼市标的极大,很难做到一人持有大量仓位分散风险,所以选筹踩坑几乎无法避免。这样更是要求投资人对于选筹要有一整套的分析体系,要将有限的资金投入到更可靠的标的中去。
在市场上成长起来的投资者,几乎没有选筹派的,选筹派的高手几乎都是做研究出身,可能是因为选筹的本质是研究吧。
03 亩产

所谓亩产,就是每平方米房产所产生的现金流。
比如说你买了一套 300 平米的房子,把它放着觉得很浪费,想通过出租来获取租金。普通人想着整套租出去获取收益,但这就不叫亩产了。
亩产的逻辑一是通过分割成多间来获得现金流,二是通过装修。
把房子装得富丽堂皇,干嘛用呢,这种大型的别墅,我去租给那些有特殊需求的,比如影视公司、广告公司当然还有就是按时间出租,有很多市中心的房子可以做民宿、做钟点房、按天出租,这就是提升亩产。
随着资产总额的增加,贷款起的作用就越来越小,而房产产生的租金作用越来越大。
对于注重亩产的购房者,某种程度上可以无视涨幅,也不存在月供维持时间的问题,因为这部分人大多数现金流都是正的。
无视涨幅看上去不符合逻辑,但在实际生活中这样的人群很大,最典型的就是城中村居民,根本不管房价的涨涨跌跌 -- 要知道城市商品房涨价实际上城中村房屋也是一样涨价的
从拆迁评估就可以看出,反之跌价也会影响 -- 他们最在乎的就是租金,只要租金持续上涨,就可以依靠租金养活全家人。
对于注重亩产的购房者而言,怎么样把手中巨大的仓位变成稳定而源源不断的现金流才是最重要的。
在维持住现金流的前提下,再去追求涨幅,有涨幅锦上添花当然更好不过,无涨幅也不会阵亡。而追求租金其实已经包含了涨幅,因为但凡好租的房产总是在好城市、好区域,涨幅只会迟到、不会缺席。
这批人群严格地说也不是投资人,而是一个经营者。一个房东就是一家小型企业的操盘手。注重亩产本质是通过对租户的服务,将房产变成现金流,是最重视客户最具有客户思维的。
要通过自己对房产的不断改造来提升现金流,最常见的是凤变冰、分割时间和分割空间三种方法,其实还有改变客户属性的方法。无论是哪一种方法,都要通过投入时间和精力去对房屋进行改造、迎合用户,本质上都是经营。
04 最佳选择

融资、选筹、亩产,哪一个环节更为重要?谁才是最优选择?
对于一个刚刚起步的房产投资新人,手中根本没有资本,不加杠杆其实是无法投资的。所以早期投资人应该想法设法加杠杆,从亲朋处、银行借款买房。
但是有一点要记得,不要以贷养贷,而是要开源节流,多赚钱少消费去还月供。
对于一个有了很多房产的投资人,当然是亩产更为重要,那些几千甚至几万平米的持仓者,一个月光租金就是几万甚至几十万上百万,完全可以实现押金买房或者租金买房,融资的作用大大降低。
其实融资和亩产,只是一名房产投资人所要经历的阶段而已,并无优劣之分,每一个投资人都是从融资入的门,而每一个成功的房产投资人终究要到亩产阶段。
选筹则是贯穿其中的,千万不要因为追求高融资而去买没有流动性的盘,例如鬼盘;也不要因为追求高亩产而去买基本不涨的盘,例如公寓。
要记住无论追求什么,始终都是在追求房产投资收益最大化,都要综合考虑 " 贷款 + 涨幅 + 租金 ",最终还要保证能够卖出变现(融资派的抵押变现不是真正的变现)或拆迁变现。
对于任何房产投资人,在任何阶段都要三者兼顾、只是有所侧重,任何阶段的方法论都是房产投资人应该掌握的。
05 房产投资之外

房股本相通,其实大部分可以产生现金流的投资品也是相通的。
都有这三个维度,例如股票,也有融资(场内加杠杆以及场外加杠杆)、选筹(股票还是基金或转债、哪一只)、亩产(高股息、红利再投资)三个维度。
放到更大类别看也是如此,虽然我认为这些类别已经不是投资。
有些品种没有现金流、杠杆很高,但是并不是好的投资筹码,例如外汇、期货等;而有些只追求涨幅,不加杠杆、不产生现金流,例如字画文物;有些品种利息很高,但是本金其实没有什么涨幅,银行承兑汇票、大额存单等。
但是对于房产以外的投资品,融资从来都不是最应该学习的,而是最应该避免的。即使是房产类也应力所能及,不加杠杆
重要的事要再说三遍 "不要加杠杆 不要加杠杆 不要加杠杆"。

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