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30年的房贷 利息超过本金 到底划不划算?

原创 2019-10-21 10:30| 发布者: 钱来也理财| 查看: 198| 评论: 0

买房贷款,利率超过本金,很多人心理上肯定承受不了,但现实中,只要贷款期限长一点,房贷利率高一点,这是完全有可能的事。我们以老K为例,房贷100万,等额本息,那么接下来我们就有两种假设。第一,目前首套房贷款 ...


买房贷款利率超过本金,很多人心理上肯定承受不了,但现实中,只要贷款期限长一点,房贷利率高一点,这是完全有可能的事。

我们以老K为例,房贷100万等额本息,那么接下来我们就有两种假设。

第一,目前首套房贷款利率普遍高于4.9%,以9月份为例,只有上海平均利率低于4.9%,而厦门的是5.15%、深圳是5.19%、天津是5.25%。更高的福州是5.64%、杭州是5.65%、昆明是5.66%。

第二,目前的房贷期限主要是20年,但也有30年。

通过房贷计算器计算可以发现,100万的贷款,等额本息,20年,利率是5.4%,那么支付的利息额是63.74万。

如果其他条件不变,期限增加到30年,那么支付的利息额则增加到102万,已经超过了本金。

30年的房贷,利息超过本金,到底划不划算?

分两种情况:

一、货币贬值角度分析

我在两年前《真相:20年的房贷,其实你只用还12年!》一文中给大家计算过,以1996年到2020年这20年间的货币增速和GDP增速,这20年间,货币每月缩水的幅度是0.2848%(当然随着现在以及今后印钞增速的放缓这个缩水幅度肯定会降了不小。为了方便,我们先还是以1996年-2020年的通胀来计算。

0.2848%的月通胀利率,换算成年就是3.4%,假如房贷利率是5.4%的话,扣除年通胀率后,那么真实的房贷利率就是2%。

我们再以这个利率来计算,100万的贷款,30年,等额本息,利率是2%,那么一共支付的利息是33.06万左右。可见,扣除通胀后实际支付的利息并没有想象的大。

二、薪资增长角度分析

我们的房贷利率5.4%来计算,如果你的年工资涨幅超过5.4%的话,无论是20年的房贷还是30年的房贷,都是划算的。主要有两个原因,长远上看,无论是中国,还是世界其他地方,房价趋势整体是上升的。其次,工资涨幅超过5.4%,意味着资产没有遭受损失。

那么对于普通工薪一族而言,年工资涨幅超过5.4%的比例大吗,其实相当大,比如2020年你的月薪是10000吗,到了2019年你的工资可能会达到10540元吗?我想多数人会达到,要不然你可能会跳槽。

所以回答上面的问题“30年的房贷,利息超过本金,到底划不划算?”,这个问题的实质是将未来的购买力放在今天来用或让未来收入承担今天的风险,至于划不划算,我们可以分两种情况来看:

1、如果你收入稳定,比如国企、事业单位或名企高管等,那么尽量多贷款,少首付,因为通胀会帮你减轻房贷压力

2、如果你收入不稳定,比如创业,一下子可能发横财,但也可能一下子一无所有,这种情况下尽量多首付,少贷款,不然你会压力山大,做任何事情也放不开。


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